事業内容
大きく分けて、下記の2つがあります。
ご相談の上、依頼書の記載と必要書類（謄本、固定資産税評価証明書等）をご提示いただきます。現地調査、役所調査等を経て、鑑定評価書等の作成に入ります。申込みから納品までで約2週間くらいです。
１）鑑定評価書
不動産鑑定士として、本来、職務として作成すべき書類です。
まず、不動産の基本的な事項（たとえば所在、用途、形状、境界等）を確認します。次に不動産の価格に影響を及ぼす諸要因を分析し、これらを基に鑑定評価の三手法（不動産価格を導き出す手法で、主に３つあります）を適用し、地域の標準的な不動産の価格や個々の不動産の価格を査定いたします。
但し、このような流れは機械的になされるものではありません。どうしても不動産鑑定士としての判断が入ってこざるを得ないわけです（不動産はその特性のゆえにどうしても機械的な処理になじまないものがあります）。そこで不動産鑑定評価書の後半部分で、どのような知見と判断で、その不動産の価格に至ったかを明示することになります。
ですから、不動産鑑定評価書を取得する意義は主に二つあります。
- 不動産価格に作用している諸要因の詳細な分析
- その不動産やその不動産の価格に対する不動産鑑定士の知見や判断の詳細な明示
役所や裁判所等に提出する際には、不動産鑑定評価書が要求されることが多いかと思います。
２）不動産調査報告書
不動産鑑定評価書に比較すると簡易ですが、ガイドラインに従って価格水準や価格に作用する事象等明示致します。
サイト上でよくある機械的な評価とは当然のことですが、全く異なります。
一般に、単に現在の不動産の価格が知りたいという場合にはこちらを利用されるといいでしょう。
報酬 目安（税込）
報酬は個々の案件により、幾分前後しますが、概ね下記の通りです。
- 鑑定評価書 330,000円 （税込）
- 簡易鑑定 110,000円 （税込）
賃料、地代等の評価も行っています。
ご相談は、03-6459-7025までお願い致します。
相続税
Ⅰ.相続税とは
同じ不動産の税金でも固定資産税は地方税で賦課税です。
毎年６月ころ固定資産税の納税通知書が市（区）役所等から送られてきます。
対して相続税は国税で申告税です。国の機関である関東国税局等に相続人が相続の発生時から10か月以内に税額を計算して申告する必要があります。
申告税である結果、税額を計算するマニュアルともいうべき財産基準評価書が公表されています。
不動産の評価は財産評価基準書において土地は路線価方式、倍率方式、建物は固定資産税評価額が基準となっています。
概して路線価方式は市街化区域、倍率方式は市街化調整区域に指定されます。
路線価方式は主要な道路に付された土地の1㎡当たりの価格を各補正率で調整して、これに地積を乗じて評価額を出します。ここでは倍率方式の説明は省略します。
相続税額は不動産を含めたプラスの相続財産総額から債務たる相続財産総額を控除し、さらにその額から法定相続人の数に応じた基礎控除額を控除した課税遺産総額を算出してこれに税率を乗じて算出します。
ここでポイントは実際に相続財産を取得した個人ごとに税率をかけるのではありません。
課税財産総額に税率を乗じて算出した相続税額を個々に取得した相続財産の額に応じて税額を分けることです。
遺産分割協議が紛糾しても、通常、とりあえずは国に払うべき税額全体は10か月以内に確定します。
Ⅱ.相続に際してこのような場合に不動産鑑定評価を使っていただくことが できます。
- 相続税の軽減のために不動産鑑定評価を活用できる場合
相続税の軽減のために不動産鑑定評価を活用できる場合があります。
国税庁の定める評価方法（財産評価基準書）で計算した相続税評価額が、実際の時価よりも高くなる場合、不動産鑑定評価によって評価額を下げ、相続税を軽減できる可能性があります。
たとえば、不整形地、無道路地、高低差のある土地など、特殊な形状や立地の土地、土壌汚染のある土地などです。
たとえばガソリンスタンドの跡地には不動産鑑定評価が必要でとなる可能性があります。ガソリンタンクの除去費用は高額で土壌汚染の蓋然性もあります。
これらの費用は元々の土地価格から控除された評価額となります。
財産評価基準書においても個別性を考慮した規定はあるのですが、税の公平性、一律性、簡易性等の結果、一部の特殊な不動産の評価には適していません。このような場合、適正な時価の査定のため、不動産鑑定評価が用いられます。
なお路線価方式内において私道等路線価が付されていない一定の道路については特定路線価の申し出を税務署長に行うことができます。 - 相続税手続きの過程で不動鑑定評価が有用な場合
- 遺留分侵害額請求
法定相続人のうち配偶者、子、父母は法定相続分の半分の遺留分（最低減の取り分の保証）があります。たとえば現在後妻と暮らしていた夫（被相続人）が先妻との間に子一人いた場合は法定相続分それぞれ１/2、遺留分はそれぞれ1/4です。被相続人が生前後妻に財産のすべてを相続させるという遺言書を残していたとしても子は遺留分侵害額請求により相続財産の1/4は確保することができます。相続財産に不動産が含まれている場合、家庭裁判所における協議、調停、裁判所における訴訟における不動産を含む遺留分侵害額請求はその基準となる価格を調べるため、不動産鑑定評価を取得することが通常です。 - 遺産分割協議の参考として
相続財産には金、預金、有価証券、不動産等があります。不動産を含む相続財産を遺産分割する場合、不動産の時価による評価額が必要になります。遺産分割が紛争となり、相続発生時から10か月以内に遺産分割できない場合にはとりあえず財産評価基準書の評価額で相続税総額は決定したのちに個々の相続財産の帰属を争います。家庭裁判所における協議、調停、審判、裁判所における訴訟における不動産を含む遺産分割はその基準となる価格を調べるため、不動産鑑定評価を取得することが通常です。 - トラブルを未然に防ぐために
特に親族間において相続トラブルを未然に防ぐ目的で相続発生後すぐに不動産の鑑定評価を行うものです。不動産は額が大きく、分割が可能でないことも多いため、どの相続人が取得するかトラブルになりやすいので、トラブルを防ぐ目的で行うものです。また、親族間取引等における税務
調査対策（低額譲渡にあたるか否かについての厳しいチェックが入る）としても有効です。 - 節税目的のために
- 個人所有の不動産をその個人が代表を務める法人に所有権移転する。個人所有の場合には将来その不動産につき相続税が課せられるが、法人所有することにより相続税の対象から外れる。問題となるのは所有権移転に伴う所得税、贈与税の問題、そこで個人から法人への現物出資の形をとります。この際に不動産が500万円を超える場合には通常不動産鑑定評価が必要となります。
- これと類似したケースで個人所有の不動産のうち建物のみを代表する法人に売却し、「土地の無償返還に関する届け出」を税務署長に提出した場合に一定の要件を備えれば、個人にとっては貸宅地として相続税評価額が減額され、売却に伴う所得税が軽減、法人にとっては借地権の権利
金の認定課税がされないメリットがあります。この際に税務署に対する説明責任を果たすため、もしくは一定の条件である地代が相当（更地価格の年6％程度）であるかどうかを示すため等、不動産の鑑定評価が必要となることが通常です。 - 負担付贈与の場合
以下は、婚姻期間20年以上の夫婦が、夫の共有持分を妻に贈与し、その代わりに妻が夫の住宅ローンを肩代わりするケースの具体例です。今回は「贈与税の配偶者控除（最大2,000万円）」を活用する前提で整理します。通常不動産鑑定士による時価による評価が必要となります。
具体例：長年連れ添った夫婦の負担付贈与
物件概要- 住宅の時価：4,500万円
- 共有持分：夫 2/3（3,000万円）、妻 1/3（1,500万円）
- 住宅ローン残債（夫の持分に対応）：1,800万円
- 婚姻期間：25年（配偶者控除の要件を満たす）
- 夫が自分の持分（2/3）を妻に贈与
- 妻がその代わりに、夫の住宅ローン残債1,800万円を支払う
妻（受贈者）- 贈与評価額：夫の持分（3,000万円）− ローン残債（1,800万円）＝ 1,200万円
- 贈与税の課税対象：1,200万円 − 基礎控除110万円 − 配偶者控除2,000万円 ＝ 0円
夫（贈与者）- 税務上は「持分を1,800万円で売却した」とみなされる
- 取得費（例：2,500万円）− 売却額（1,800万円）＝ 損失 → 所得税課税なし
ポイントまとめ- 贈与税の配偶者控除により、最大2,000万円まで非課税
- 住宅ローンの肩代わりは「対価」とみなされ、負担付贈与として扱われる
- 所得税は譲渡損失なら課税なし
- 不動産取得税・登録免許税は贈与でも発生する
住宅の時価は相続税路線価ではなく、通常不動産鑑定士による時価評価が必要
- 相続と関連して親族間取引の場合
税務署から不動産の低額譲渡にあたるかどうか厳しい
- 遺留分侵害額請求