不動産の価格を実証的に分析し、平易に示します｜「星野不動産鑑定事務所」

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明日の午後から東京23区でも積雪、関東甲信越で警報級大雪となる見込み。

東京都内でも雪が積もり交通が乱れる恐れ。

謹賀新年
新年あけましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願い申し上げます。

下記の期間、年末年始休業とさせていただきます。

2023年12月30日（土）～2024年1月3日（水）迄

年始の営業開始は2024年1月4日（木）となります。

よろしくお願い申し上げます。

星野

「大田区の平成30年の合計特殊出生率は1.19です。ここのところほぼ横ばいです。男女2人で1.19人しか生まれていないわけですから、人口は徐々に減少していきます。またR3.1.1時点で高齢化率は22.7%ですが、徐々に上昇しています。高齢化率が上昇すると死亡率が高くなり、出生者数を一定とすると、死亡者数が増加した分だけさらに人口減少が進みます。東京は地方からの流入する人が多かったので、人口の減少は表面化しませんでした。しかし、コロナの影響で人口流出が生じ、東京23区内の人口も減少する地域が出ています。たとえば田園調布3丁目の高齢化率は近年徐々に増加し、今は30％を超えています。30％を超えて、かつ人口トレンドが右下がりになると、その傾向を反転させるのは、非常に困難でしょう。高齢化率が28％位になると、人口の増加に陰りが出始める事が多いようです。あと5年くらいすると、大田区の場合、人気のある他の住宅地でも地域により、同様に人口の減少がはっきりとした形で見え始めるのはないかと考えています。住宅地で、人口減少が何年か続くようになると地価の下落がそれに応じてゆっくりと始まります。地価の下落は町全体ではなく、もっと狭い地域単位(丁目）で始まり、上昇と下落の二局化が見られるようになるものと思います。」

「人口の増減を調べるときには、自然的増減と社会的増減があります。自然的増減とは出生者数－死亡者数です。同様に社会的増減とは転入者数－転出者数のことを言います。転出者数が転入者数を上回る場合にはマイナスになります。実は2020年間の東京23区内の社会的増減は港区、新宿区、目黒区、豊島区、江戸川区でマイナスとなっています。これはコロナの影響で東京23区から首都圏の別の地域に転出者が多く出たからということです。上記区は外国人が多い地域で外国人自身が移動したかはわかりませんが、何らかの意味があります。また2021年に入っても住民基本台帳上2021年1月~5月までで実に13区で人口が減少しています。コロナ以前に地方から東京23区を中心とした地域に若者を中心に人口移動がなされていたことを踏まえると興味深い状況です。住民の移動はそれが継続的になされると、特に住宅地の価格に影響がでます。」

今回、大田区の高齢化率等を中心に地域の人口分布を調べてみました。人口の増減は特に住宅地の価格と密接に結びついています。地域の高齢化率が上昇すると、地域の死亡率が上昇し、少子の下では、一般的に人口減少の要因となります。高齢化率は田園調布、羽田の一部等が高く、将来の人口減少が予測されます。次回は地域の人口移動について調べます。

2021年4月1日から消費税は、総額表示（税込表示）が義務化されました。

よろしくお願い致します。

2019年8月25日（日）～8月30日（金）までお休みさせていただきます。
9月2日（月）より通常通りの営業となります。
よろしくお願いいたします。

鑑定評価で培った豊富な経験と知識を活かし、
不動産についてのさまざまな問題に対応します。
土地の有効利用、マンションの建て替え、事業承継、事業再生案件、
クライアントの要請に応じ不動産のスペシャリストとしてご提案させていただきます。
皆様の大切な不動産が100％の力を発揮するためには、
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不動産鑑定評価には、地代の鑑定評価・家賃の鑑定評価も含まれています。
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