新着情報

「大田区の平成30年の合計特殊出生率は1.19です。ここのところほぼ横ばいです。男女2人で1.19人しか生まれていないわけですから、人口は徐々に減少していきます。またR3.1.1時点で高齢化率は22.7%ですが、徐々に上昇しています。高齢化率が上昇すると死亡率が高くなり、出生者数を一定とすると、死亡者数が増加した分だけさらに人口減少が進みます。東京は地方からの流入する人が多かったので、人口の減少は表面化しませんでした。しかし、コロナの影響で人口流出が生じ、東京23区内の人口も減少する地域が出ています。たとえば田園調布3丁目の高齢化率は近年徐々に増加し、今は30%を超えています。30%を超えて、かつ人口トレンドが右下がりになると、その傾向を反転させるのは、非常に困難でしょう。高齢化率が28%位になると、人口の増加に陰りが出始める事が多いようです。あと5年くらいすると、大田区の場合、人気のある他の住宅地でも地域により、同様に人口の減少がはっきりとした形で見え始めるのはないかと考えています。住宅地で、人口減少が何年か続くようになると地価の下落がそれに応じてゆっくりと始まります。地価の下落は町全体ではなく、もっと狭い地域単位(丁目)で始まり、上昇と下落の二局化が見られるようになるものと思います。」


「人口の増減を調べるときには、自然的増減と社会的増減があります。自然的増減とは出生者数-死亡者数です。同様に社会的増減とは転入者数-転出者数のことを言います。転出者数が転入者数を上回る場合にはマイナスになります。実は2020年間の東京23区内の社会的増減は港区、新宿区、目黒区、豊島区、江戸川区でマイナスとなっています。これはコロナの影響で東京23区から首都圏の別の地域に転出者が多く出たからということです。上記区は外国人が多い地域で外国人自身が移動したかはわかりませんが、何らかの意味があります。また2021年に入っても住民基本台帳上2021年1月~5月までで実に13区で人口が減少しています。コロナ以前に地方から東京23区を中心とした地域に若者を中心に人口移動がなされていたことを踏まえると興味深い状況です。住民の移動はそれが継続的になされると、特に住宅地の価格に影響がでます。」


今回、大田区の高齢化率等を中心に地域の人口分布を調べてみました。人口の増減は特に住宅地の価格と密接に結びついています。地域の高齢化率が上昇すると、地域の死亡率が上昇し、少子の下では、一般的に人口減少の要因となります。高齢化率は田園調布、羽田の一部等が高く、将来の人口減少が予測されます。次回は地域の人口移動について調べます。


2021年4月1日から消費税は、総額表示(税込表示)が義務化されました。

よろしくお願い致します。

 

 


2019年8月25日(日)~8月30日(金)までお休みさせていただきます。
9月2日(月)より通常通りの営業となります。
よろしくお願いいたします。

 


鑑定評価で培った豊富な経験と知識を活かし、
不動産についてのさまざまな問題に対応します。
土地の有効利用、マンションの建て替え、事業承継、事業再生案件、
クライアントの要請に応じ不動産のスペシャリストとしてご提案させていただきます。
皆様の大切な不動産が100%の力を発揮するためには、
どうすれば良いのか、有効活用をアドバイスさせていただきます。
不動産鑑定評価には、地代の鑑定評価・家賃の鑑定評価も含まれています。
土地の有効活用をお考えの際には、まずはお気軽にご相談ください。

 


どのように不動産鑑定を依頼すればいいかわからない、話を聞いてほしいなど、
不動産鑑定関することでしたら、どのような事でも、ご質問、ご依頼がありましたら、
お気軽にお問合せ下さい。 

TEL:03-6459-7025

E-mail : yosiyosi0123(at)gmail.com

 


当事務所地を含む田園調布本町41番~48番は下沼部貝塚遺跡包蔵地内に存し、武蔵野台地南部一帯、

多摩川沿いは水資源や豊かな自然に恵まれ、古くは縄文時代より多くの人々が生活の中心としてきた場所です。

田園調布本町においては数多くの縄文式土器(縄文時代後期 約4500年前~)、特に珍しい人面型土器(個人蔵)、土偶、石器、槍、女性の耳飾り等が出土しています。

また、大田区立郷土博物館古墳ガイドブック添付資料によれば、当事務所の南西側に※「西岡古墳49号~52号」が存することが判明し、暫し散策してみました。

 

(※「西岡古墳」4世紀~5世紀後半の荏原台古墳群の一つ。1930年代に慶應義塾大学名誉教授・元大田区立郷土博物館長 西岡 秀雄氏により古墳群分布調査が行われる)


新潟県長岡市出身、大学卒業後、外資系保険会社に勤務、保険査定業務に従事 。留学を経て、1997年不動産鑑定士二次試験合格。1998年より不動産鑑定事務所に勤務、不動産鑑定士三次試験合格。退所後、大手不動産鑑定業者(東京都中央区)に勤務。専任不動産鑑定士として評価業務等に従事。2010年東京都大田区田園調布本町に星野不動産鑑定事務所を開業。現在、神奈川県地価公示評価員、相続税路線価鑑定評価員、固定資産税評価員、東京地方裁判所鑑定委員。地元大田区をはじめ、目黒区世田谷区等の近隣から神奈川県まで精通地域多数。趣味は映画鑑賞、旅行、富士山への神社参り。


「星野不動産鑑定事務所」の公式ホームページ公開しました。